Muchas veces, cuando los dueños de una vivienda fallecen y dejan la propiedad como parte de una herencia, suelen surgir problemas o conflictos entre los herederos. Mayormente, se trata de la muerte de los padres y quienes heredan son los hijos, los cuales tienen problemas a la hora de hacer la repartición o de decidir qué hacer con la vivienda, pues cada quien tiende a luchar por sus propios intereses. En este artículo se detallan los pasos a seguir en caso de vender una vivienda heredada.
¿Qué conlleva una vivienda heredada?
En una vivienda heredada cada uno de los hermanos se convierte en un copropietario o dueño de una parte de la misma. Esta parte es abstracta, pues no está demarcada físicamente, es decir no se pueden dividir las habitaciones u otras estancias entre los hermanos. Lo que sí está permitido es que uno de los copropietarios haga uso de la vivienda siempre y cuando los otros no se vean afectados por esto.
Primero que nada, es importante conocer varios términos como lo son: repartición de bienes hereditarios o partición de la herencia, aceptación de herencia y caudal hereditario.
- Repartición de bienes hereditarios o partición de la herencia: consiste en distribuir los bienes de manera igualitaria entre cada una de las partes.
- Aceptación de herencia: quienes sean llamados a obtener una herencia, tienen la opción de recibirla o rechazarla, tomando en consideración las responsabilidades que su decisión acarrea. Esto es una resolución que se debe tomar de manera voluntaria y sin la influencia de terceras personas.
- Caudal hereditario: proviene de realizar la resta del activo hereditario y el pasivo hereditario. En este aspecto es importante aclarar que no solo comprenden la aceptación de los activos o bienes que haya dejado un difunto, sino que también hay que asumir las deudas u obligaciones que el difunto haya contraído y que no hayan sido canceladas.
Para que la partición de bienes sea posible es necesario que todos los llamados a heredar realicen la aceptación o el rechazo de la herencia, acción que se lleva a cabo ante la notaría en la brevedad posible.
¿Cuáles son las causas que agilizan esta venta?
La causa principal por la cual se agiliza la venta de viviendas heredadas se resume en que todos los herederos desean recibir la parte que les corresponde del inmueble heredado. Si alguno de los copropietarios quiere conservar la vivienda, deberá pagar previo acuerdo, el valor que le corresponde a cada uno de los herederos, para pasar a convertirse en el nuevo dueño del inmueble.
En la legislación española existía un escrito conocido como la Ley Cuba que fue aprobada en 1964, en el cual se establecía un periodo de dos años para que tuviese efecto la venta de una vivienda heredada que no tuviese herederos obligatorios. Entiéndase por herederos obligatorios o forzosos, los padres, hijos y cónyuges. Cuando la persona no cuenta con alguna de estas figuras dentro de su familia, el inmueble pasa a manos de herederos indirectos como los hermanos o sobrinos, según sea el caso.
En septiembre del año 2021 se eliminó esta ley que estaba pensada más que todo para proteger a cualquier heredero que pudiese aparecer repentinamente a reclamar su patrimonio, el cual tendría este derecho durante los dos años posteriores al momento de la muerte del dueño de la propiedad. La Ley Cuba se creó con el objetivo de amparar a los hijos de españoles que se vieron obligados a emigrar, para que así éstos tuvieran tiempo de regresar a España y gozar de su herencia.
¿Qué ventajas supone este tipo de venta?
La derogación de esta ley presenta varias ventajas, una de ellas es que los bancos acceden a otorgar hipotecas a este tipo de inmuebles, ya que ahora no corren el riesgo de tener pérdidas mediante esta acción. Antes, sí tenían este riesgo porque en el Registro de la Propiedad quedaba asentada una nota aclaratoria donde se hacía la salvedad de que el inmueble estaba sujeto a la aparición de un heredero que pudiese reclamar la devolución de la vivienda.
Actualmente, el comprador ya no corre riesgo de perder su vivienda y puede seguir pagando su hipoteca. Anteriormente, este tipo de inmuebles tenían un valor menor, pues la ley derogada así lo exigía. En el presente esta situación ha cambiado lo que permite mantener el precio de la vivienda en un estándar alto, lo que resulta muy provechoso y estimulante para el crecimiento del mercado.
Recomendaciones al momento de realizar esta venta
Para poder efectuar la venta de una casa heredada es necesario seguir una serie de pasos y recomendaciones entre las que se encuentran las siguientes:
- Reunir los documentos y proceder a aceptar la herencia en la notaría: documentos como certificado de defunción y copia del testamento, si éste existe.
- Cancelar los impuestos de dicha herencia.
- Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad.
- Colocar el inmueble en venta.
- Pagar los impuestos generados por la venta.
En cuanto al proceso de venta, se deben seguir las siguientes recomendaciones:
- Primeramente, realizar un avalúo para fijar el precio de la vivienda.
- Organizar los documentos requeridos para la venta.
- Dar a conocer o hacer promoción de la casa.
- Mostrar la vivienda heredada a los posibles compradores.
- Realizar una negociación efectiva con el comprador con el objetivo de establecer una relación ganar- ganar.
- Hacer el contrato de arras.
- Firmar en notaría la escritura de la venta de dicho inmueble.
En el caso de que haya varios herederos que vivan en una ciudad distinta al lugar donde se encuentra el inmueble heredado o cuando los copropietarios no puedan ponerse de acuerdo para realizar la venta, los servicios de un profesional inmobiliario resultan indispensables para llegar a una conciliación. También, cuando los herederos no puedan encargarse de los trámites, el profesional inmobiliario puede responsabilizarse de los mismos.
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