A la hora de llevar a cabo la venta o compra de una administración de inmobiliarios, el contrato de arras es un documento indispensable para que se materialice con éxito el proceso. Tal es su importancia que, una vez firmado por el comprador, ya se inicia todo el trámite de venta junto con la transacción económica.
¿Qué es el contrato de arras?
El llamado “contrato de arras” sirve para asegurar la compraventa de un inmueble. Es un acuerdo previo al que llegan vendedor y posible comprador en relación no sólo al precio fijado para la transacción, sino a todos los aspectos que se consideren importantes, dejando reflejado que existe un interés real y serio en llevar a cabo el contrato de compraventa del inmueble.
En líneas generales, se puede decir que un contrato de arras es una herramienta fundamental a la hora de aportar seguridad en el ámbito de cualquier operación de compraventa.
Por lo tanto, su objetivo no es otro que poner por escrito, dejar constancia y confirmar las principales condiciones que van a regir la transacción. Especialmente, en el contexto inmobiliario, donde más abundan este tipo de contratos. Además, la utilidad de este documento tiene que ver también con la solicitud del préstamo hipotecario que acompaña la mayoría de las veces a la compra de una nueva casa.
Tipos de contrato de arras
A continuación, se muestran los principales tipos de arras:
- Confirmatorias: Se paga parte del precio total. Si una de las partes no cumple con sus obligaciones, la otra puede exigirle el cumplimento del contrato, la resolución y una indemnización por daños y perjuicios.
- Penitenciales: El comprador perderá la cantidad adelantada si no realiza la compraventa. Estas arras no se establecen como entregas a cuenta, ni como anticipo del pago del precio pactado en el contrato, sino como una garantía indemnizatoria. Sólo en caso que no se produzca el arrepentimiento, se podrán reputar a cuenta del precio final del negocio. Solo se consideran como penitenciales si se indica expresamente en el contrato.
- Penales: El comprador perderá el dinero adelantado. Por otra parte, si es el vendedor quien incumple sus obligaciones, deberá devolver el doble de la suma de dinero adelantada. Si no se produce ningún incumplimiento por ninguna de las partes, la cantidad entregada como arras se considera como pago del precio abonado por anticipado.
¿Qué debe contener un contrato de arras?
Algunas cláusulas que debe tener el contrato de arras son:
- Datos de identificación: tanto el vendedor como el comprador deben facilitar su nombre completo, así como el CIF o DNI (según se trate de una empresa o una persona física). Si hay varios propietarios, todos deben figurar en el contrato de arras.
- Ubicación de la vivienda: igual que en un contrato de alquiler o de venta, en este debe aparecer bien localizada la vivienda. Por eso hay que indicar con detalle la dirección, localidad, código postal, etcétera.
- Detalles importantes: como una descripción detallada de las características técnicas de la propiedad. Por ejemplo, metros cuadrados útiles y construidos, número de habitaciones, número de baños, si hay trastero y plaza de garaje anexos, si tiene terraza, si cuenta con calefacción central o individual, y todos los pormenores considerados interesantes. Por ejemplo, que haya armarios empotrados o electrodomésticos en la cocina.
- Incluir una nota simple del Registro de la Propiedad para saber si hay algún tipo de carga sobre la vivienda.
- Precio para la compraventa: es conveniente incluir el método de pago para evitar problemas.
- Reparto de los gastos: hay una serie de gastos para la compraventa de una vivienda, como la escritura pública en la notaría o inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad. Es importante especificar quién se encargará de cada gasto.
- Arras: las arras o señal también tienen que quedar reflejadas. Lo normal es que supongan un 10% del precio final. Se debe indicar que se descontarán del pago definitivo.
- Especificar qué tipo de arras son: como hemos visto anteriormente, hay tres tipos diferentes con distintas consecuencias.
- Plazos: para que la compraventa no se haga eterna, lo normal es establecer un plazo máximo para firmar ante notario la escritura de compraventa, así como la fecha en la que se entregarán las llaves.
- Fecha, firma y direcciones para notificaciones: por último, no debe olvidarse fechar y firmar el documento para validarlo.
Beneficios de contrato de arras
El contrato de arras beneficia a ambas partes: el vendedor se asegura que la compra finalmente se formalice y el comprador “blinda” la posibilidad de que el vendedor reciba otra oferta más interesante y se lo piense mejor. Supone o bien perder sin más el dinero entregado o bien pagar una penalización, teniendo en cuenta que normalmente hablamos de importes de por sí que son elevados. Se estima que ambos estén beneficiados.
Diferencia entre contrato de arras y contrato de compra-venta
El contrato de arras contempla la posibilidad de renunciar a la compra o a la venta del inmueble, y fija la penalización para la parte que incumpla o renuncie a formalizar el correspondiente contrato de compraventa. Eso sí, contemplando la posibilidad de desistir lícitamente de la compraventa; supuesto éste en el que el comprador perderá la cantidad entregada como señal. Este mismo derecho se reconoce al vendedor, que como penalización deberá devolver la señal por duplicado.
La cantidad habitual de unas arras oscila entre un 5% y un 15% del valor del inmueble. Con la firma del contrato de arras, el comprador se compromete a adquirir la vivienda en el plazo y las condiciones establecidas.
Sin embargo, el contrato de compraventa es de obligado cumplimiento, salvo que ambas partes contemplen en el contrato un acuerdo en el que, se reconozca una indemnización a favor de la parte cumplidora para el caso de que la otra parte incumpla lo acordado en el contrato. Así, en el contrato de compraventa no está prevista la resolución contractual si no es por incumplimiento de la otra parte.
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