La gestión inmobiliaria engloba un conjunto de servicios enfocados en el asesoramiento y la mediación de todo el proceso de compraventa o alquiler de una propiedad. Esta gestión incluye desde la captación de cliente hasta la concretización de la venta o el acuerdo entre arrendatarios y arrendadores, pero también abarca servicios posteriores como el cambio en los suministros o ayudar en las posibles reformas que se quieran hacer en el inmueble.
Todas las gestiones inmobiliarias implican varios aspectos legales y derechos que obligatoriamente deben ser respetados y conocidos por los profesionales de este sector, para que puedan asesorar correctamente a sus clientes. Por ejemplo, las normativas urbanística, registral y fiscal o los contratos, garantías y reclamaciones que pueden surgir en las operaciones inmobiliarias.
Derecho privado inmobiliario: conceptos esenciales
El derecho privado inmobiliario es la rama del derecho que se enfoca en regular todos los aspectos jurídicos entre las personas y las propiedades, es decir todo lo relacionado con los inmuebles en términos de propiedad y de uso. Su finalidad es establecer las reglas que rigen la compra, venta, posesión, transferencia, arrendamiento, administraciones y disfrute de los bienes inmobiliarios, como terrenos y edificaciones.
El derecho inmobiliario sirve para garantizar el orden y la equidad en este tipo de trámites, es decir brinda seguridad jurídica en el área de bienes y raíces. Conceptos esenciales para comprender el derecho privado inmobiliario, según la RAE y el diccionario jurídico:
- Propiedad: Es el derecho o facultad que otorga a su titular el dominio pleno y exclusivo sobre un bien inmueble, dentro de los límites legales.
- Derechos reales limitados: Son aquellos que limitan el derecho de propiedad, otorgando a su titular un poder parcial sobre el bien inmueble, como el usufructo, la hipoteca o el censo.
- Usufructo: Derecho a disfrutar bienes ajenos con la obligación de conservarlos, salvo que la ley autorice otra cosa.
- Hipoteca: Derecho real que grava bienes materiales sujetándolos a responder del cumplimiento de una obligación dineraria.
- Censo: Contrato por el cual se sujeta un inmueble al pago de un canon o pensión anual, bien como interés perpetuo de un capital recibido, bien como reconocimiento de la propiedad cedida inicialmente.
- Compraventa: Contrato en el que una de las partes se compromete a entregar un bien inmueble a la parte interesada, que se compromete a pagar por dicho inmueble un precio determinado en dinero o signo que lo represente.
- Arrendamiento: Es el contrato por el que una de las partes cede el uso y disfrute de un bien inmueble a otra, que se obliga a pagar por él una renta periódica.
- Registro de la propiedad: Es el organismo público que tiene por objeto la inscripción de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles, para darles publicidad y seguridad jurídica.
- Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API): Profesional especializado en intermediar en transacciones inmobiliarias.
- Arrendador: Persona que cede un inmueble en alquiler.
- Arrendatario Persona que toma un servicio en arrendamiento.
- Contrato de Arras: Acuerdo antes de formalizar la compraventa entre comprador y vendedor.
- Plusvalía: incremento del valor de un bien por causas externas como mejoras urbanísticas.
- Apalancamiento: financiamiento parcial o total de una inversión inmobiliaria con recursos ajenos, como créditos o hipotecas.
- Cédula de Habitabilidad: Certificado de que una vivienda cumple con las condiciones para ser habitada.
- Rentabilidad: Beneficio que se obtiene producto de una inversión inmobiliaria, por la venta, el alquiler o la explotación de la propiedad.
Normativas y regulaciones en transacciones inmobiliarias
Las transacciones inmobiliarias como la compra, venta, alquiler de terrenos, casas, locales comerciales, entre otros, están sometidos a distintas normativas y regulaciones, las cuales dependen del país o región donde se realizan. El objetivo de estas normas y regulaciones son proteger los derechos de todos los involucrados y a su vez asegurar que se respetan las condiciones legales y fiscales correspondientes.
Ejemplos de normativas y regulaciones en transacciones inmobiliarias:
- Normas de propiedad.
- Normas de contratos.
- Normas tributarias.
- Normas de financiamiento.
- Normas de protección al consumidor.
- Normas ambientales.
Derecho tributario en operaciones inmobiliarias
El derecho tributario en operaciones inmobiliarias son las normas y principios que regulan la tributación sobre los bienes inmuebles y las operaciones referentes a estos, como la compra, alquiler o explotación de los mismos. Los principales tributos son:
- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD)
- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
- Impuesto sobre Sociedades (IS)
- Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)
- El impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR)
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
- Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)
También puede interesarte: Valoración de Propiedades y Tasación Hipotecaria.
Contratos y acuerdos clave en el negocio inmobiliario
Los contratos y acuerdos son fundamentales en el negocio inmobiliario son la herramienta que permite regular la relación entre las partes involucradas en cuanto a bienes inmuebles. La diferencia principal es que los acuerdos son arreglos entre las partes, pero que no necesariamente están formalizadas por lo que suelen ser previo al contrato. Estos documentos establecen los derechos, obligaciones, garantías, plazos, condiciones y formas de pago. Por ejemplo:
- Contrato de arras.
- Contrato de compraventa.
- Contrato de alquiler.
- Contrato de permuta.
- Contrato de cesión.
Resolución de disputas legales en bienes raíces
La resolución de disputas legales en el sector inmobiliario busca resolver los problemas que surgen entre las partes involucradas en una transacción de bienes y raíces, como compradores, vendedores, agentes, etc. Estos conflictos tienen múltiples causas como el incumplimiento de contrato, averías en la propiedad, problemas de título, entre otros. La negociación, mediación, el arbitraje y la conciliación son algunos de los métodos empleados para solventar la disputa.
Para que la resolución de disputas legales en bienes raíces sea efectiva se necesita manejar el derecho inmobiliario para poder aplicar las normas y leyes pertinentes y tomar en cuenta otros factores como el interés y la voluntad de los involucrados. Además, de las posibles repercusiones fiscales, sociales y ambientales.
Por todo lo expresado anteriormente, es de vital importancia que para la gestión inmobiliaria se cuente con un profesional capacitado que maneje los aspectos legales y de derecho para facilitar las transacciones de bienes y raíces. ¡Tú puedes ser esa persona que asesore y ayude a las personas! Capacítate con nuestro curso ISED de Agente inmobiliario.
