El crowdfunding inmobiliario está ganando terreno en España. Estuvo en un limbo legal hasta 2015, cuando se promulgó la Ley de Fomento de Financiación Empresarial. Desde entonces, la CNMV es la encargada de autorizar, supervisar, inspeccionar y multar a las plataformas de financiación participativa, que son las intermediarias, las que seleccionan cada proyecto y agrupan a los ahorradores a través de un marketplace online (plataforma digital).
¿Qué es el Crowdfunding Inmobiliario?
El crowdfunding o crowdlending inmobiliario surgió en países como Estados Unidos o España como una alternativa de inversión inmobiliaria que utiliza los principios del crowdfunding o financiamiento colectivo. El modelo de crowdfunding consiste en un individuo o empresa que expone una idea, causa o proyecto inmobiliario a un sin fin de personas, generalmente a través de una plataforma en internet, y presenta una suma de dinero meta a la cual debe llegar el proyecto para realizarse. Si el proyecto resulta atractivo, las personas invierten pequeñas sumas de dinero hasta que colectivamente se llega al monto objetivo de la campaña y se puede dar inicio al proyecto inmobiliario propuesto.
PROS del Crowdfunding Inmobiliario
1. Es una alternativa de inversión: sin duda, hay que tomar en cuenta a un mercado financiero como el actual, en el que diferentes activos como los depósitos bancarios o los bonos de países y empresas están ofreciendo unas rentabilidades mínimas a los inversores, cualquier tipo de crowdfunding (incluido el inmobiliario) pone sobre la mesa una alternativa más para aquellos que quieran maximizar su patrimonio financiero.
2. Se puede participar con poco dinero y con un solo activo: las plataformas de financiación participativas no necesitan realizar grandes inversiones para operar. Es por eso, que las herramientas de crowdfunding permiten acercar el mundo de la inversión a más personas gracias a que un inversor puede participar en los proyectos poniendo de su bolsillo pequeñas cantidades de dinero.
3. El inversor entra en el sector cuando quiere: otro factor positivo como es que posibilita la entrada a cualquier inversor en el momento del ciclo que se estime más conveniente, pero se advierte en caso de querer vender la participación en la sociedad limitada, que se crea para comprar el inmueble, se tendría que hacer ante notario y si las partidas son pequeñas, “puede que los gastos en términos relativos, tanto de escritura como de registro mercantil sean elevados”.
4. Plan ‘B’ a la financiación bancaria: se tilda de positivo que estas iniciativas se asienten en el mercado, ya que representan una alternativa a la financiación bancaria tradicional. No se puede olvidar que el sector financiero es la principal fuente de la que beben familias y empresas españolas.
5. Una tendencia en auge y pegadiza en España: otra de las ventajas que destacan los expertos es que España es un país muy social, donde las modas se imponen con mucha facilidad, lo que puede impulsar el crecimiento de todos los tipos de crowdfunding.
CONTRAS del Crowdfunding Inmobiliario
1.- Limitación del importe máximo por proyecto: la ley lo establece en 5 millones de euros, si no es así, y sólo se puede invertir en viviendas o activos similares, creo que hay grandes riesgos. Esto, se argumenta diciendo que los riesgos del sector inmobiliario son altos y que “la rentabilidad está muy ligada al apalancamiento parcial de las inversiones. Si no se comprende eso, los mensajes de algunos gestores sobre rentabilidades estimadas de las inversiones pueden llevar a engaño”.
Por ejemplo, hay una serie de gastos fijos ineludibles para el pequeño inversor: por la compra de una vivienda los gastos e impuestos de la operación suponen un 10% del total; también hay un riesgo de desocupación; el pago anual del IBI; el coste de la rehabilitación, entre otros.
2.- ‘Crowdfunding’ para inversores especializados: se hace hincapié en el riesgo que conlleva este tipo de plataformas inmobiliarias para los pequeños ahorradores porque se trata de inversiones que entrañan un riesgo y que requiere de conocimiento financiero. En algunas de las plataformas que ya están funcionando el inversor no es partícipe en la compra de un inmueble, sino de una sociedad limitada.
3.- Peligro de que no haya control del dinero: surge cierto temor en el peligro que puede suponer invertir un dinero y no tener control sobre el mismo, es decir, es necesario que haya información transparente y clara de dónde se está invirtiendo el dinero y las consecuencias que tiene.
4.- Revalorización de inmuebles “fantasma”: algunas plataformas inmobiliarias anuncian la revalorización que puede experimentar un inmueble en caso de venta, pero esto supone hacer una predicción arriesgada. Se puede anunciar un objetivo de revalorización, pero hay que dejar muy claro cuál será la ganancia neta que obtendrá cada inversor.
5.- El mercado inmobiliario es volátil: el inmueble no es un activo como la renta fija, es un mercado fluctuante y puede subir, pero también bajar tanto el precio de venta como el precio del alquiler.
6.- La gestión de la empresa tiene que correr a cargo de un especialista en inmobiliario: se advierte que antes de invertir en una empresa de crowdfunding es importante saber quién está detrás y que sea un experto en el sector inmobiliario y no en el mundo tecnológico o en startups.
7.- Abre la puerta a la corrupción”: el sector inmobiliario se ha caracterizado en parte por aglomerar miles de casos de corrupción. Por ejemplo, señala que los administradores de dicha sociedad (que compra y es dueña del inmueble) pueden encarecer la obra de reforma del piso o local comercial en un 20% o pueden, en caso de venta del inmueble, pagar parte en “B” y que esa cantidad no la perciban los inversores.
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