El depósito y la fianza se refieren a una determinada cantidad de dinero que entrega el arrendatario al propietario de un inmueble, para garantizar el cumplimiento de la ley y de las obligaciones derivadas del contrato regulador del alquiler.
El depósito y la fianza son garantías previas para el propietario y comparten el mismo propósito que es cubrir aquellas deudas o gastos que pueda dejar el arrendatario sobre el inmueble, al finalizar el contrato; entre ellas, el impago de rentas, incumplimiento del pago de aquellos servicios de los que el inquilino era responsable o desperfectos y reparaciones que se deban efectuar en la vivienda, en caso de que el inquilino no devuelva el inmueble en las mismas condiciones en que se le entregó.
Diferencia entre ambas
El depósito y la fianza en ocasiones tienden a generar confusión y aunque son conceptos semejantes: importes que se dejan como garantía, existen diferencias sustanciales:
- La fianza es legal y obligatoria y su entrega por el arrendatario al propietario está establecida por la ley (artículo 36. Ley de Arrendamientos Urbanos). Por su parte, el depósito tiene carácter legal, más no obligatorio. Es una garantía adicional que puede solicitar el propietario de forma voluntaria y dependerá del acuerdo entre las partes.
- La legislación también establece una diferencia en cuanto a la cantidad de dinero que se fija para cada uno. La fianza es de un valor equivalente a una mensualidad de renta, en caso de que se trate de una vivienda y dos mensualidades si el inmueble se destina a otro uso. En el caso del depósito, la ley establece un límite de dos mensualidades de renta para las garantías adicionales, cuando se trata de arrendamiento de vivienda.
- El ingreso del depósito y la fianza también los distingue. La cantidad de dinero entregada por el inquilino al propietario por concepto de fianza, deberá ser depositada ante la institución pública que regula los arrendamientos en su comunidad autónoma y el propietario está obligado a efectuar este ingreso ante la administración. El depósito, por su parte, en caso de que se haya acordado, queda en posesión del arrendador, pues no está establecido legalmente que lo deba ingresar en alguna entidad pública, es un acuerdo entre las partes.
- Al finalizar el contrato de arrendamiento, el propietario deberá solicitar a la administración la devolución de la fianza legal depositada y la devolverá al arrendatario en un máximo de treinta días, contados desde que éste haya entregado las llaves del inmueble al propietario. En caso de que el inquilino haya dejado deudas en el pago de los servicios o se hayan producido desperfectos, el propietario podrá descontarlos de la fianza a devolver. Frente a esta situación, es recomendable disponer de los soportes (facturas) de dichos gastos.
- En el caso del depósito o garantía adicional, el plazo para la devolución será el establecido por las partes en el contrato de arrendamiento, con el mismo propósito que la fianza legal, es decir, responder por incumplimientos del inquilino. El depósito al no ser ingresado en un organismo público, como en el caso de la fianza, estará disponible por el propietario cuando lo necesite y podrá aplicarlo durante la vigencia del contrato de arrendamiento, ante cualquier incumplimiento del inquilino (impago, reparación, obra, entre otros).
- La fianza puede ser actualizada una vez transcurridos 5 años del contrato, y el depósito en cambio no será objeto de actualización a no ser que se acuerde de forma expresa entre las partes.
¿Cuál es la mejor recomendación?
Existen determinadas garantías que pueden ayudar al propietario a sentirse más seguro al momento de firmar un contrato de arrendamiento y de ellas, la mejor recomendación es la fianza.
La fianza es de obligatorio cumplimiento, ya que se trata de un requisito establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Es un compromiso ineludible y necesario para concretar con éxito un alquiler, evitando situaciones de “riesgo” entre los firmantes. Es una certeza para el arrendador y un compromiso para el inquilino con el fin de que preserve la vivienda y la devuelva tal y como la recibió.
Para muchos expertos en materia inmobiliaria, la recomendación es reforzar las garantías, con la figura del depósito adicional, previo acuerdo entre las partes, otorgando mayor seguridad y protección al propietario del inmueble. La suma de la fianza y el depósito podría estimular el mercado del arrendamiento urbano.
Riesgos de un depósito o fianza
- Incumplimiento en la devolución. El retorno del depósito y/o la fianza al momento de finalizar el contrato de arrendamiento, previo cumplimiento de todas las cláusulas acordadas, es algo que genera incertidumbre en el arrendatario, pues no se tiene certeza de si el propietario va a entregarlo (es frecuente utilizar el alegato de desperfectos en el inmueble) y la única forma que tiene el inquilino de defender sus derechos es acudir a los tribunales para reclamar la fianza, pero es una gestión costosa y muchas veces no se lleva a cabo.
- Límites en el monto de las garantías. El monto legal establecido por concepto de garantía adicional (dos mensualidades de renta) y una mensualidad correspondiente a la fianza legal podría ser considerado una limitante y un riesgo para los propietarios debido a que estas sumas resultan insuficientes para cubrir posibles impagos y reparaciones, más aún si la vivienda se alquila amueblada.
Para evitar inconvenientes entre las partes es importante que arrendador y arrendatario lean muy bien el contrato de alquiler antes de la formalización del mismo. Sobre todo las cláusulas relacionadas con las garantías.
Si quieres convertirte en profesional del sector inmobiliario, solicita información sin compromiso sobre nuestro curso de Gestor inmobiliario / Agente inmobiliario. ¿A qué esperas? ¡Pon rumbo a tus sueños!
